El mercado de la vivienda en España, en dos cifras contradictorias
Dos datos sobre la vivienda en España son ciertos al mismo tiempo, y no encajan a simple vista: los precios llevan ya más de 40 trimestres consecutivos subiendo, y España tiene también, según qué fuente oficial consultes, entre 3,8 millones y 7,7 millones de viviendas vacías. A continuación, lo que hay realmente detrás de ambas cifras, con los precios actuales, un vistazo a dónde está peor la situación, y por qué la cifra de vivienda vacía no es en realidad un único número.
Los precios siguen subiendo, y suben en todas partes
El índice de precios de vivienda del INE (IPV) — la medida oficial, basada en transacciones realmente notariadas y no en precios de anuncio — mostró un +12,9% interanual en el primer trimestre de 2026, el ritmo más rápido desde el pico de 2007. La vivienda de segunda mano lideró con un +13,5%, la obra nueva fue más comedida con un +9,1%, y 2025 cerró con una media anual de +12,7%. No es un espejismo: es la continuación de una racha de más de 40 subidas trimestrales seguidas.
El índice de precios de oferta de Idealista — una metodología distinta, más rápida de reaccionar y muy vigilada por el mercado aunque no sea la cifra oficial — ha ido todavía más caliente: los precios de la vivienda usada empezaron 2026 con una subida interanual del 18,4%, un nuevo récord, y seguían subiendo un 16,9% en mayo. Las dos fuentes discrepan en la cifra exacta por una razón sencilla — una registra lo que piden los vendedores, la otra lo que firman realmente los compradores ante notario — pero coinciden por completo en dirección y velocidad. Por ambas medidas, este es uno de los mercados de vivienda más tensionados de los últimos 20 años aproximadamente.
Dónde está peor
Las medias esconden el rango real. En junio de 2026, San Sebastián era la ciudad más cara de España, con 6.426 €/m² — unas 2,3 veces la media nacional — por delante de Madrid y Barcelona. Así se compara con Vigo, donde vivo:
Vigo marcó su propio máximo histórico de 2.480 €/m² en junio — un 10,5% interanual — con Teis (+31%) y Lavadores (+18%) liderando las subidas a nivel de barrio. Por comunidades, Baleares (5.337 €/m²) y Madrid (4.786 €/m²) están en lo más alto y Extremadura (1.083 €/m²) en lo más bajo — Baleares casi quintuplica a Extremadura. Pero el crecimiento más rápido ahora mismo no está en esas regiones caras: Murcia (+21,1%) y Cantabria (+18,4%) son las que más suben, mientras que Madrid, ya cerca del techo, se ha enfriado hasta un +6,6%. El mercado se mueve efectivamente a dos velocidades — los sitios ya caros estabilizándose, y los antes asequibles poniéndose al día rápidamente.
Viviendas vacías: dos cifras muy distintas
Aquí es donde la cosa se vuelve genuinamente confusa, y donde la mayoría de titulares elige discretamente la cifra que mejor encaja con su argumento. Existen dos cifras semi-oficiales para las “viviendas vacías en España”, que miden cosas distintas:
- Viviendas “vacías permanentes” del INE: unos 3,8 millones de viviendas (~13,7% del parque total) — la cifra tradicional de vacancia, viviendas desocupadas que no se usan como residencia de nadie en absoluto.
- Viviendas “no principales” del Ministerio de Vivienda: unos 7,7 millones (~28,6% del parque) — una categoría más amplia que incluye segundas residencias y viviendas de uso turístico, no solo las vacías.
La diferencia entre ambas cifras son sobre todo segundas residencias: de esos 7,7 millones, unos 2,9 millones son segundas residencias, 3,8 millones coinciden con la cifra de vacancia permanente del INE, y alrededor de 380.000 son viviendas de uso turístico, quedando el resto sin especificar. Dicho de otro modo: la mayor parte del relato de “viviendas vacías” construido sobre la cifra del 28,6% en realidad describe apartamentos de playa que se usan tres semanas al año, no un parque abandonado que pudiera salir al mercado mañana mismo.
| Métrica | Viviendas | % del parque |
|---|---|---|
| INE — vacías permanentes | 3,8M | 13,7% |
| Ministerio — no principales (todos los tipos) | 7,7M | 28,6% |
| de las cuales: segundas residencias | 2,9M | — |
| de las cuales: uso turístico | ~0,38M | — |
Dónde están realmente las viviendas vacías
La pregunta más interesante no es el total nacional, sino el mapa. La vacancia en España no se reparte ni de lejos de forma uniforme — está fuertemente concentrada en el interior despoblado y el noroeste, la parte del país conocida como “la España vaciada.” Por comunidades, Galicia tiene la tasa de vacancia más alta del país, con un 28,8%, más de cuatro veces el 6,4% de Madrid — la más baja — seguida de cerca por Castilla-La Mancha (22,6%), Castilla y León (19,7%) y Canarias (19,4%). Los mercados laborales dinámicos mantienen la vacancia baja en casi todo el resto del país: el País Vasco (6,5%), Navarra (10,0%) y Cataluña (10,7%) están todos cerca del extremo inferior.
Si se baja a nivel provincial, la cosa se vuelve todavía más extrema. Dos provincias gallegas encabezan el ranking nacional sin discusión — Ourense con un 43,7% y Lugo con un 37,3% de todo su parque de vivienda vacío — seguidas de Ciudad Real (29,1%), Zamora (26,9%) y Cuenca (25,1%). Aproximadamente la mitad de los 3,8 millones de viviendas permanentemente vacías de España se concentran en solo 14 provincias, casi todas rurales y con población en descenso.
Esa es la otra cara de la historia de “son sobre todo segundas residencias” de antes: la cifra de 7,7 millones del Ministerio está dominada por segundas residencias porque cuenta todo el país, incluidas las provincias costeras y turísticas donde casi cada vivienda “no principal” es el piso de vacaciones de alguien. Pero la cifra más estrecha del INE, 3,8 millones — viviendas que están realmente vacías, no solo desocupadas parte del año — se inclina con la misma fuerza hacia el lado contrario, hacia lugares donde tampoco nadie compra un piso de vacaciones. Las provincias con más viviendas vacías en términos absolutos son, de nuevo, una lista distinta: zonas pobladas o muy turísticas como las costas de Alicante, A Coruña y Santa Cruz de Tenerife, además del interior de Alicante y Barcelona, simplemente porque tienen tanto parque de vivienda que incluso una tasa modesta se traduce en un número grande. La tasa y el recuento cuentan historias distintas, y los titulares normalmente solo escogen una.
Conclusión
Juntando todas las piezas, la contradicción se resuelve en gran medida: los precios siguen subiendo porque la oferta realmente disponible es escasa donde la gente realmente quiere vivir, y la cifra de “millones de viviendas vacías” que aparece en cada debate de política de vivienda es sobre todo segundas residencias en la costa más un conjunto aparte de viviendas genuinamente vacías concentradas en provincias del interior despobladas — no un parque ocioso esperando en Madrid o Barcelona a ser liberado al mercado. Esa distinción es la clave de todo el debate actual sobre el impuesto a la vivienda vacía: una política nacional dirigida a la “vivienda vacía” en realidad intenta resolver dos problemas locales sin relación entre sí — segundas residencias costeras y despoblación rural — con un solo número.